ggdsbh
与其相反的是，
老铁们，不知道诸位们有没有同感，反正我感觉，物业的好日子算过到头儿了！
就在昨天，我跟家里人扯闲篇说这个事儿，家里人还提醒我“大过节的，别给人添堵”；
但我是实在娄不住了：诸位可拉倒吧！对于物业公司来说，变天或许就在一念之间！
这个事儿，还得从重庆老铁最近的一番神完成启动说起——
5月21日，重庆市南岸区南屏镇万科金域学府翰林小区发布了《临时业主大会通知》。
原本以为只是一个业主大会通知，还临时的，也许平平无奇；
但它神就神在：
不仅重新签订物业服务合同，还引入了“弹性定价”模式！
不仅引入了“弹性定价”模式，还明确了小区公区收益收入归属。
而且，整个流程是在各级主管部门的监督指导下进行的。
相当于政府搭台，业主大会唱戏。
此处必须引用凯申的名言：不明白，但是优势在我…
来来来，不明白听我慢慢给诸位讲！
先来说说物业“弹性定价”模式。
物业将小区拆解为95个服务空间、1530个作业对象，总共508项服务事项。
其中，158项属于底线要求，要么是法律法规明确规定的，要么是万科物业的品牌底线；
另外的350项为可选服务数据，业主适配按照自己的需求选配相应服务、具体收多少钱。
咱打个比方，诸位去红浪漫潇洒，洗澡那50是必选项，剩下的都是可选项：
搓澡30、打盐68、敲背80、松骨120、拔罐150、泰式200，具体面议…
重庆市南岸区这个万科金域学府翰林小区，总体量有85.57万㎡，分为翰林和翰江两个组团，仅翰林一个组团就有9000户业主，居住人口20000人朝上。
而且，这个小区物业形态比较繁琐，高层、洋房、公寓、商业…应有尽有。
此前的收费标准（/㎡/月）是：高层3块、洋房3块8、公寓4块、商业9块、停车位80块/月；
而最新的这份物业合同给出的具体收费标准是：高层2块2毛8、洋房2块5毛8、公寓2块6毛2、商业5块2、停车位还是80块/月。
有消息给力的老铁透露说：这是采用“弹性定价”模式综合定价的结果。
企业供应服务事项、服务频次以及服务价格供大伙儿挑选，再由业主代表根据日常需求挑选定价标准。
这样做的好处就是：实现物业服务质价相符。
咱们在新版物业合同附件里看到了“物业服务标准清单”——
具体干什么活儿、在哪儿干、什么频次列得一点不含糊。
再来说说小区公区收益收入归属疑问。
小区《临时业主大会通知》第三条明确讲了：
今后该小区公区收益收入，由物业服务企业扣除20%经营成本，其余80%归全体业主所有。
其中，全体业主部分的50%，授权物业每年向业主现金发放；
另外50%授权物业用于小区公共区域修缮，修缮事项和金额需在小区前置公示，接受业主监督和答疑。
不仅服务项目能弹性定价，而且有望看见一笔回头钱。
回头钱多与少那都次要得，起码诚意这块儿直接到位了！
如果以上全面落实，那在这一亩三分地当业主，还是相当得劲儿的。
不过，以上数据目前还处在《万科金域学府翰林小区临时业主大会通知》的公示阶段。
具体敲定，还要看6月6日-6月23日宅开业主大会临时会议的投票结果。
有一说一，重庆万科金域学府并不是第一个吃“弹性定价”螃蟹的小区。
放眼全国来看，仅在2024年，全国范围内就已经有青岛、武汉、银川等不少城市的百来个小区要求过20-35%不等幅度的物业费下调。
整个2024年，万科物 0号新闻快讯 业就已经在全国十多个小区逐步推行了这么个玩法。
但值得一提的在于，有相关政府部门指导参与，这还是头一次！
熟悉咱们国家一贯玩法的老铁一定都不陌生：
到了这个阶段，基本上就等同于得到了国家队的适配、拍板；
进一步扩大推广到全国，大概率就只剩时间疑问了。
而且，以万科的江湖地位、品牌号召力与国资背景来看，率先推动物业新玩法，既是在优化服务打民心牌，也是在给国家队推动物业改革供应了一个切口。
那么，国家队也好、物业巨头也好，为啥这回有这么大动力去推动物业费变革呢？
仔细想了想，我梳理出以下两点当前各方都无法回避的事实——
首先，当前物业费体系让供需两端都不满意。
对于不少业主而言，水涨船高的物业费越来越像一笔糊涂账。
许多老铁的反馈是：就感觉物业费收了，而且貌似年年都在涨价。
统计显示，从2015年-2023年，全国商品房物业费年均涨幅约为8.2%；
但享受到的服务都有啥、服务质量有没有随着物业费的上涨而提升，不好说。
此外，不少物业公司还有提前预收下一年度物业费的习惯。
反馈到各位业主自身的体感就是：
这怎么今年的物业费刚收没俩月，又启动收下一年的？这不今年结束还有好几个月吗？
咱谁也别当外宾，有没有遇到过这个事儿，欢迎大伙儿在下方留言区吱个声儿。
咱们今天说到的重庆市在2024年6月初出台了新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》，其实很大程度上顺应了当下的民心。
再来看物业公司那边，同样满肚子牢骚——
人力成本年年涨，涨个物业费大伙儿要么开骂、要么不交；
导致我回款慢得一批，营收和利润过去跟紧急集合似的，现在跟哭笑不得似的…
2024年的年报数据显示：全国68家上市物业公司中，大约有2/3没挣着钱。
其次，作为业主的正当合法权益亟待被保障。
物业和物业费说穿了就是业主们以自家建筑面积为依据，众筹购买专业服务。
照道理说，业主是甲方、物业公司是乙方。
但这个甲方，既没有物业费定价权，也没有挑选乙方的权利，小区公区收益多数情况下跟自己无关…
诸位哪天想着“诸位物业公司不行，我作为甲方有权解雇诸位！”
对不起，业主大会走起吧？
要是没有业主大会，那就现在、立刻、马上手搓一个，至于搓得快、搓得慢，那可就没准儿了…
就您这甲方的处境，光绪的好大侄儿见了都得惊呼一句：“诸位让朕想起一位故人…”
诸位要问他“哪一位故人”，他真敢告诉诸位：“我的前半生”。
明明是甲方花钱，却处处感受到乙方才是大爷…
而乙方这个大爷当的也是一肚子委屈——
不管是物业费上涨还是物业服务质量，确实客观上存在一定不透明与不可量化。
一旦业主不满意，就有可能要求下调物业费；
而物业公司如果出于成本或营收考量拒绝这么干，那业主便可能拒缴。
而且，拒缴物业费距离上必须征信还有很长的一段过程——
一般来说，物业公司诉讼、双方举证、法院调查…
物业服务质量本身是否存在货不对板，这玩意儿实践中不好量化。
这就导致类似案件即便上了法庭也很可能旷日持久。
于是闹上法庭对双方来讲都不是乐意见到的事儿。
实践中，通常是法院判定诸位理应缴纳物业费，而诸位拒绝执行才会闹上征信…
要是长此以往，诸位琢磨物业公司受得了受不了？
因此，引用弹性定价+具体协商的模式，的确适配在很大程度上缓解供需两头的矛盾——
一头儿通过需求端反馈实现降本增效；
一头儿通过压价与自选节约物业开支。
如果落实到位，那大概率会出现的结果会是：
无效劳动少多了、不必要开支压缩了、拖欠现象缓解了、物业费涨跌合理了…
如果诸位跳出物业供需双方的叙事，站在更大的维度来看，一定会有新的发现：
存量物业持续改善，正在成为历史的必然。
常看咱们号的老铁一定都知道，目前新房市场和二手房的分化史无前例。
小编看到的房地产市场大致是这样的——
一级市场地王频出；
二级市场豪宅疯抢；
三级市场以价换量。
如果不出意外，十多年房龄朝上的老物件，大概率会随着时间的推移而呈现价值回归。
可是，房子是分城市、分区域、分板块、分品牌、分位置、分户型、分朝向的…
即便都是存量房市场，价格表现也绝对不可能一碗水端平。
尤其是存量时代加速到来，相当一部分上了岁数的房产可能不再有增值神话的加持，搏存量品质就成了保值增值的关键要素。
而且，这件事几乎对所有各方都有实实在在的好处——
从市场主体视角来看，物业品质带来的品牌溢价力很可能反馈到新房市场上去，从而加快新房去化流速以及非限价时代的议价能力；
从物业公司视角来看，品质能打的物业有利于扩大在增量和存量市场两个维度上的市占率，为进一步扩大营收和利润供应先决条件；
对于地方来说，增量市场由品质过硬的房企和物业供应商不断提高市占率，有利于在增量市场形成正向拉动、在存量市场保值增值；
对于业主来说，价格合理、服务品质OK的物业加持本小区，既能让自己实实在在得到高品质体验，也有利于提高小区的议价空间。
于是，这场正在到来的物业变革，本质上是增量博弈与存量博弈的双轨制时代下，必然发生的产权意识觉醒。
结合全球众多发达国家和地区的经验来看——
这场物业变革早已不是要不要发生，而要以多么分化与激烈的方法发生。
作为普通人的诸位我，当前更为务实的做法是选好城市、选好区域、选好板块、选好房子以及选好物业。
以上每一个赛道，都有可能决定着分化时代下的资产价值走向。
